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房贷利息抵个税,楼市利好来了?

晴儿

用户等级 : 神功绝世

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晴儿

神功绝世    楼主

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发表于2018-10-12 21:00:50
楼主

新的个税法中,除了将个税起征点由3500元提高到5000元,还有一个重大看点,那就是增加了子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。在我看来,后部分影响并亚于起征点的提高,以后甚至还可能成为一个产业。

 

专项附加扣除比较值得关注的是住房贷款利息和住房租金,到底是怎么操作的?对楼市会产生什么影响?

 

9月19日,据《证券日报》记者获悉,目前有关部门正在紧锣密鼓地制定住房贷款利息或者住房租金等6项个税专项附加扣除的细则。

 

大概是怎么操作的呢?打个比如,按照新税法,你的月收入是1万,加上2000元左右的专项扣除后(五险一金),那么应纳税所得额是8000元-5000元=3000元。但是你的专项附加扣除(子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息和住房租金)是2000元,那么应纳税所得额只有1000元。

 

但是上面是按照分类所得税制法计算,而新的个税法中规定:

 

“居民个人的综合所得,以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额,为应纳税所得额。”

 

什么意思?

 

个税的征收模式分为几种,一是分类所得税制,二是综合所得税制,三是分类综合所得税制。分类所得税制的意思是根据不同的收入征收不同的税率,比如老张在某公司上班月薪是5000元,按照10%的税率征收。但老张工作之余还额外做了兼职,获得的1000元劳务所得按照20%的税率征收。同时老张还喜欢写写稿子,在某杂志获得了1200元的稿费,按照25%的税率征收。(以上税率只是为了方便理解,不作为实际税率依据)

 

综合所得税制的意思是把某个阶段所有收入加起来,然后按照相应的税率征收,比方说上面老张的例子,他当月纳税应该是(5000元+1000元+1200元)乘以某个税率。

 

整体来说,综合所得税制征收个税是最公平的方式,但在实际过程中也会面临信息不透明,征收难度大的问题,比如老张的1000元稿费,他到底是借别人的还是实际收入?现在只有特别发达的国家才能做得到。新税法中有两大看点:

 

1、住房贷款利息或者住房租金专项附加扣除;2、个税征收由原来分类所得税制变成了分类所得税制和综合所得率相结合。也就是分类所得是按月征收,但到了一年,就需要将当年所有所得加起来测算出全年应纳税所得额。这个税法对仅限于靠工资收入的人员来说影响不大,但是对于有所多重收入且未纳税的影响就比较大了。下面我来说说影响!


 

住房贷款利息或者住房租金专项附加扣除

 

1、住房租金:住房租金可以抵扣对年轻人来说确实是利好,但也不是绝对的,你要抵扣要正规发票,中国的实际情况你也知道,你去租房有人给你开过发票吗?前几天和朋友去看了几间办公室,一碰面我问得最多的是能不能开发票,回答的答案有很多,有的说是房子是个人的不能开发票,有的说是只能开佣金,听来听去就是不能开正规发票。原因有很多,有的是个人出租确实开不出发票,有的是虽然是企业出租,但是出租正规发票需要缴税,所以谁都很不情愿。

 

未来房租抵税如果推出肯定会倒逼房东缴税,比如没正规发票租客不愿租你的房子等等,但是反过来因缴税导致的成本上升房东可能让租客来承担。

 

2、贷款利息:

 

从理论上说贷款利息抵个税对楼市影响将会非常之大,比如贷款500万买一套房子,贷款20年,按照目前4.9%的基准利率,那么利率支出就达到了285万,分摊到每个月就是1.28万,假如扣除五险一金后你的月收入是1.5万,如果没有利息抵税,那么你的应纳税所得额就是1.5万,如果有了1.28万的抵扣,你的应纳税所得额只有2200元。这种对于高收入群体来说影响就非常之大了,有的为了避税可能通过买房的方式来规避。


同时这种情况在综合所得税制下影响就更大了,很简单如果单纯靠工资收入买得起房吗?你看现在有多少人月薪一两万却买了上千万房子的?这种情况实际上并不少,根本原因就是他们除了正常的上班收入还有其他收入,包括:1、工资、薪金所得;2、劳务报酬所得;3、稿酬所得;4、特许权使用费所得;5、经营所得;6、利息、股息、红利所得;7、财产租赁所得;7、财产转让所得;8、偶然所得。在综合所得税制这些收入都要在年度里面计算个税,这样一来通过买房抵减个税的欲望就增强。

 

房贷利率抵个税国内并不是没有先例,1998年6月1日至2003年5月31日之间,上海对商品住宅的法定拥有人实际个税抵扣,方式是先征后退。而上海、重庆等城市也推行过。


在国际上也非常普遍,比如美国的政策是减去用于第一套和第二套住房总价不超过100万美元的抵押贷款利息。

 


 

从中我们可以看出两点:1、不同的国家或地区执行的抵扣政策是不一的;2、房贷利息抵扣个税并不是任性的,比如我买了10套、20套这样就不用缴个税了是吧?当然不是,这当中有个额度,就像国内的公积金贷款一样,每个城市执行不同的政策,每个城市都有最高贷款额度比如80万、100万、120万不等。

 

以后的房贷利息抵个税怎么征?有可能也会像公积金那样,不同城市有不同的政策,但是有一点是相同的,那就是应该都有一个免征的额度,比如刚需买房的、改善型买房的免征,同时都有一个最高限额。

 

总之,房贷利息抵个税,对楼市影响的大小关键是看具体的执行细则,具体出台的时间应该快了,因为明年初就开始实施,到时拭目以待吧!

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